Rok 2018. Jaki był dla rynku nieruchomości

Rok 2018 był całkiem dobrym rokiem dla rynku nieruchomości, choć nie był łaskaw dla wszystkich segmentów rynku.

W 2018 roku dobre wyniki sprzedażowe zanotował segment mieszkań małych i średnich. Zarówno tych wykończonych „pod klucz”, jak  – czy – zwłaszcza, tych do remontu.  Mieszkania 30-50m2 w widełkach cenowych 300.000 –  450.000 sprzedawały się jak „świeże bułeczki”.  Często odnotowywaliśmy wyniki sprzedażowe przy cenie przewyższającej ofertową. Działo się tak z kilku powodów.

Pierwszym motorem napędzającym koniunkturę dla mieszkań do ok.  450.000 są młodzi ludzie kupujący mieszkania dla siebie. Ten poziom ceny pozwala im jeszcze na zaciągnięcie kredytu (średnia wartość kredytu mieszkaniowego wg. AMRON Sarfin, to niewiele ponad 255.000 PLN).  Tak więc finansując zakup częściowo z kredytu, można było pozwolić sobie na mieszkanie w podanych parametrach cenowych.  I takie też były najczęściej dokonywane wybory zakupowe młodych Polaków.

Drugą siłą napędową dla małych mieszkań byli w 2018 roku fliperzy.  Czyli inwestorzy, którzy kupują niedrogie, małe, często zrujnowane mieszkania w celu wyremontowania ich i szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Ten rok wyjątkowo obfitował w ten rodzaj inwestycji, dzięki czemu, nawet bardzo nieciekawe mieszkania w budynkach z płyty sprzedawały się śpiewająco, zwłaszcza, jeśli lokalizacja była topowa.

Trzecia grupa inwestujących w małe mieszkania, to osoby wycofujące swoje oszczędności z banków, i inwestujące  w mieszkania „pod wynajem”. Zakładając rzetelnego najemcę, zysk  z wynajmu jednego, czy dwóch mieszkań, wielokrotnie przewyższa ewentualne odsetki z lokat bankowych. Tacy inwestorzy, to przeważnie osoby 50, czy 60+, dysponujące gotówką. Zysk generowany z wynajmu  to dobry zastrzyk finansowy, który powiększa ich dotychczasowe renty, czy emerytury. Jest to zatem całkiem dobra forma inwestycji. Tym bardziej, że w razie konieczności, mieszkania takie można sprzedać i wycofać środki z inwestycji

Wszystkie trzy wyżej wymienione grupy inwestorów, celujące w rynek małych i niedrogich mieszkań sprawiły, że mieszkania te cieszyły się  w tym roku wyjątkowo dobrym wzięciem.

Przeciwległy biegun w stosunku do mieszkań małych i niedrogich, czyli rynek nieruchomości luksusowych, w tym roku również miał się dobrze. Dobrze sprzedawały się mieszkania w nowych apartamentowcach, w enklawach typu Miasteczko Wilanów, czy podobnych inwestycjach. Generalnie, mieszkania duże, drogie i luksusowe sprzedawały się równie dobrze, jak mieszkania małe i tanie.

Segment domów jednorodzinnych i działek pod budownictwo jednorodzinne nadal czeka na powrót do dobrej prosperity. W obu tych przypadkach nie widzimy drastycznego spadku cen, a  podaż wciąż przewyższa popyt, w związku z czym, kupujący naprawdę mają w czym przebierać.  Moda na masowe wyprowadzanie się z miasta do dzielnic podmiejskich przeminęła, jak na razie. Widać wyraźnie, że pokolenie 50+ sprzedaje domy, które są za duże, jako, że dzieci wyprowadziły się na swoje, a ponieważ w znakomitej większości są to duże domy, na które moda minęła, zainteresowania  nimi nie widać.

Podobnie zachowuje się segment dużych mieszkań w starej substancji. Mieszkania trzypokojowe i większe w starym budownictwie również czekają na swoje pięć minut. Jako, że są to mieszkania o cenach wyższych, trudniej uzyskać kredytowanie na ich zakup. Ponadto, ponieważ mówimy o starej substancji – to klienci  dysponujący zasobniejszym portfelem, zwracają się  coraz częściej  w kierunku rynku deweloperskiego, gdzie ceny mogą być nieco wyższe, ale za to mieszkania nowe,  dobrze zaprojektowane, z garażami, i  można  je urządzić po swojemu.

Doskonale w tym roku sprzedawały się grunty pod budownictwo wielorodzinne, czyli grunty deweloperskie. To z kolei wskazuje na kolejny rekordowy rok dla deweloperów. Inwestycje rosną jak grzyby po deszczu, a ponieważ koniunktura jest naprawdę dobra, i  popyt ogromny, odbija się to wyraźnie na cenach, sukcesywnie przez deweloperów podnoszonych.

Taki był ten rok 2018. Dynamiczny. W niektórych przypadkach rekordowy, w niektórych – bez zmian. Wszystko, co w tym roku w nieruchomościach się wydarzyło było przez analityków trafnie prognozowane.

Pytanie, jakie można sobie postawić dziś – to: jaki może być rok 2019. Można przypuszczać, że będzie nadal niezła koniunktura dla mieszkań małych i niedrogich. Ale też, zmiany w niektórych przepisach – zwłaszcza dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mogą wprawić ten rynek w niewielkie turbulencje. Oby lądowanie za rok było równie miękkie jak w rym roku.  Czego serdecznie życzę tak Państwu, jak i sobie samej.

 

, , ,